Eigentümerinfo III/2011

• Verwaltungsbedingte Auszahlungsänderungen: Mitteilungen im Vorfeld geplant
• Neue Trinkwasserverordnung: Prüfung auf Legionellen und Verunreinigungen
• Wir stellen uns vor: Die Mitarbeiter der Immobilienbüros Holzhausen

Verwaltungsbedingte Auszahlungsänderungen: Mitteilungen im Vorfeld geplant

Der Mieter hat gezahlt, aber das Geld ist nicht bei Ihnen eingegangen? Künftig ist im Vorfeld verwaltungsbedingter Auszahlungsänderungen eine Mitteilung geplant.

Im letzten Quartal eines jeden Jahres wird für die Wohnungseigentümer erfahrungsgemäß ein Großteil der Zahlungen aus den Hausgeldabrechnungen fällig. Hinzu kommen die Abrechnungsergebnisse aus den entstandenen Nebenkosten gegenüber den Mietern.

Immer wieder erreichen uns in diesem Zusammenhang Anfragen, die wir – ergänzend zu den Ausführungen in unserem Newsletter I/2011 – nachfolgend nochmals erläutern möchten:

Sowohl Wohnungseigentum als auch Sondereigentum (Mietwohnung) werden über unsere Hausverwaltungssoftware verwaltet und ausgewertet. Diese Verknüpfung macht es für uns notwendig, immer wieder Forderungen und Verbindlichkeiten zu o.g. Zeitpunkten zu verrechnen. Nicht in jedem Fall können wir das im Sinne unserer Kunden vermeiden. Die Verrechnungen machen sich in der Höhe der Mietauskehr bemerkbar und können durch Sie als Eigentümer nur dann nachvollzogen werden, wenn Ihnen die Zusammenhänge zwischen Hausgeldabrechnungen/Wirtschaftsplänen und Nebenkostenabrechnungen bewusst sind.

Zum besseren Verständnis nachfolgend einige Erläuterungen zu den Abrechnungsprozessen in der Wohnungseigentums- und der Sondereigentumsverwaltung:

Muss ein Eigentümer im Zuge der WEG-Hausgeldabrechnung nachzahlen, führt dies in dem Monat in dem die Nachzahlung fällig wird zu einer Minderauskehr der Miete. Der noch offene Betrag wird verrechnet. Sofern diese Nachzahlung der Höhe nach nicht durch den Einbehalt der Monatsmiete gedeckt werden kann, wiederholen wir dies in den Folgemonaten bis die Forderung der Eigentümergemeinschaft vollständig ausgeglichen ist. Der gleiche Sachverhalt liegt vor, wenn Anpassungen des Hausgeldes rückwirkend zum ersten des jeweiligen Kalenderjahres notwendig werden, z.B. infolge eines veränderten Wirtschaftsplanes.

Auszuzahlende Guthaben an Mieter können die Mietauskehr gleichermaßen reduzieren, da Ihnen als Eigentümer die geleisteten Vorauszahlungen bereits im Vorfeld der Abrechnungen ausgezahlt wurden.

Durch die unterschiedlichen Termine, zu denen Hausgeld- und Nebenkostenabrechnung erstellt und reguliert werden, können wir nicht gewährleisten, dass Nachzahlungen von Mietern direkt mit Forderungen aus der Hausgeldabrechnung verrechnet werden. Letztere hat in der Regel um einige Zeit früher zu erfolgen, um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft nicht zu gefährden. Zahlt ein Mieter jedoch vor der regulären Fälligkeit können wir dies direkt einfließen lassen.

Künftig ist im Vorfeld verwaltungsbedingter Auszahlungsänderungen eine Mitteilung per E-Mail geplant. Wir bitten daher alle interessierten Eigentümer, die diesen Newsletter per Post erhalten haben, uns eine entsprechende E-Mail-Adresse mitzuteilen.

Zum Kundenbereich der Immobilienbüros Holzhausen

Neue Trinkwasserverordnung: Prüfung auf Legionellen und Verunreinigungen

Die novellierte Trinkwasserverordnung ist seit 1. November 2011 in Kraft. Sie regelt insbesondere die Trinkwasserqualität innerhalb von Gebäuden und sichert diese zwischen dem Wasserzähler und den einzelnen Entnahmestellen im Haus. Demnach ist künftig der Eigentümer des Objektes oder sein Vertreter für die Trinkwasserqualität verantwortlich und muss dieses hierfür einmal im Jahr auf Verunreinigungen durch Legionellen untersuchen lassen.

Die Umsetzung der EG-Richtlinie 83/98 in nationales Recht sieht in § 14 vor, dass Mehrfamilienhäuser mit einer zentralen Großanlage zur Bereitung von Warmwasser jährlich auf Legionellen und andere Verunreinigungen überprüft werden müssen. Als Großanlagen gelten Warmwasserinstallationen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen bzw. Warmwasserleitungen mit mehr als drei Litern Inhalt zwischen dem Ausgang des Trinkwasserspeichers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle. Diese Anlagen müssen nach § 21 dem zuständigen Gesundheitsamt gemeldet werden, ebenso das Ergebnis der jährlich vorgeschriebenen Untersuchung. Darauf hat auch der Wohnungsnutzer einen Anspruch. Am Ein- und Ausgang des Warmwasserspeichers und an der entferntesten Zapfstelle werden hierfür je Warmwasserstrang Proben entnommen. Notwendige Ventile für die Entnahme müssen gegebenenfalls in vielen Trinkwasseranlagen nachgerüstet werden.

Aufwand und Haftungsrisiko

Zwar können die Aufwendungen, die für die Trinkwasserentnahme und -analyse notwendig sind, als Teil der Betriebskosten grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden, der logistische Aufwand indes bleibt. Und der ist genauso erheblich wie das Haftungsrisiko: Die Probe darf nur ein zertifizierter Prüfer abfüllen, die Entnahmestelle muss desinfiziert werden und die Analyse der Probe muss umgehend in einem akkreditierten Labor beginnen. Dort wird das Ergebnis ausgezählt und – wenn nötig – weiter untersucht. Wenn dann der sogenannte technische Maßnahmenwert von hundert koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml erreicht wird, müssen umgehend weitere Maßnahmen getroffen werden, um die Trinkwasseranlage von Legionellen zu reinigen.

Gefahren und Verantwortung

Gesundheitsexperten wissen seit längerem, dass viele teilweise auch tödlich verlaufende Lungenentzündungen auf unerkannte Legionellen-Infektionen zurückzuführen sind. Als Brutstätte der Bakterien sind insbesondere die Trinkwasseranlagen identifiziert. Das Gesundheitsministerium hat eine verschärfte Kontrolle und Überprüfungen der Warmwasseraufbereitungsanlagen angeordnet, um die Bewohner vor dieser potenziellen Gefahr zu schützen. Nicht jeder Kontakt mit verunreinigtem Wasser gefährdet die Gesundheit. Erst wenn dieses als Aerosol, also Luft-Wasser-Gemisch, eingeatmet wird, kann eine Erkrankung die Folge sein. Insbesondere für ältere Personen und Kleinkinder besteht ein erhöhtes Risiko. Duschen, Whirlpools, Klimaanlagen oder auch Rasensprenger sollten dann nicht mehr genutzt werden. Unter juristischen Gesichtspunkten tragen deshalb alle Eigentümer und Betreiber von Trinkwasserinstallationen eine hohe Verantwortung und ein entsprechendes Haftungsrisiko, sobald Dritte in Gebäuden mit Wasser versorgt werden und dieses entnehmen können.

Wir setzen die Bestimmungen der Trinkwasserverordnung in unseren Objekten um und stellen alle Kontrollen sowie Überprüfungen der Wasseraufbereitungsanlagen sicher.

Wir stellen uns vor: Die Mitarbeiter der Immobilienbüros Holzhausen

Jeannette Döring, Hausverwalterin

Jeannette Döring, 1975 geboren, absolvierte eine Ausbildung zur Bürokauffrau und ist bereits seit 1998 in unserem Unternehmen tätig. Die ersten Jahre war sie in der Zentrale und in der Buchhaltung beschäftigt. Mit verschiedenen wohnungswirtschaftlichen Qualifikationen arbeitet sie heute für uns als kaufmännische Angestellte. Ihre Aufgabenbereiche umfassen vor allem die Wohnungseigentumsverwaltung (WEG), darin die Sondereigentums- (SE) und Mietpoolverwaltung sowie auch die Verwaltung herkömmlicher Mietwohnhäuser.

Sebastian Weiß, Hausverwalter

Im Jahr 1983 geboren, durchlief Sebastian Weiß ab 2004 in unserem Unternehmen eine dreijährige Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Nach – mit Belobigung – bestandener Abschlussprüfung übernahmen wir ihn direkt in unser Mitarbeiterteam. Sein Aufgabenschwerpunkt umfasst die Wohnungseigentumsverwaltung (WEG), darin die Sondereigentumsverwaltung (SE) sowie die Verwaltung herkömmliche Mietwohnhäuser.