Häufig gestellte Fragen rund um die Immobilienbranche in Leipzig

Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle häufig gestellte und regelmäßig wiederkehrende Fragen. Diesen Bereich werden wir für Sie kontinuierlich aktualisieren und weiter ausbauen.

Ausführliche Begriffserklärungen finden Sie auch in unserem Glossar für die Immobilienbranche in Leipzig.

• Was bedeuten die Abkürzungen SE und SEV?
• Was bedeutet die Abkürzung WEG?
• Worin besteht der Unterschied zwischen der SE-Abrechnung und der WEG-Abrechnung?
• Hausgeld oder Wohngeld – welches ist der richtige Begriff?
• Was sind umlagefähige Kosten laut Hausgeldabrechnung?
• Was sind nicht umlagefähige Kosten laut Hausgeldabrechnung?
• Wer muss für Kosten der Vermietung aufkommen?
• Wie werden die Mieter gefunden?
• Was wird unternommen, um eine sichere Vermietung zu gewährleisten?
• Darf man als Eigentümer bei der Mieterfindung mitwirken?
• Warum schwankt die „Mietauskehr“ ab und an, von Monat zu Monat, obwohl mein Mieter pünktlich zahlt?
• Mein Mieter bezahlt zum 16. des laufenden Monats seine Miete, am 20. wird ausgekehrt, wieso bekomme ich aber in diesem Monat kein Geld?

Was bedeuten die Abkürzungen SE und SEV?

Die Abkürzung SE steht für Sondereigentum (im Bereich Gewerbe Teileigentum). SEV steht für Sondereigentumsvertrag bzw. -verwaltung im Bereich der Mietverwaltung.

Was bedeutet die Abkürzung WEG?

Die Abkürzung WEG kann je nach Zusammenhang und inhaltlichem Kontext zwei Bedeutungen haben – zum einen Wohnungseigentumsgesetz und zum anderen Wohnungseigentümergemeinschaft (im Bereich der Verwaltung).

Worin besteht der Unterschied zwischen der SE-Abrechnung und der WEG-Abrechnung?

Die in der SE-Abrechnung (Sondereigentumsabrechnung) ausgewiesenen Einnahmen/Ausgaben betreffen die Eigentumswohnung direkt. Die WEG-Abrechnung oder auch Hausgeldabrechnung beinhaltet Kosten die das Gemeinschaftseigentum, also das Eigentum aller Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft des Objektes, betreffen. Getrennt werden Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum entsprechend der vereinbarten Teilungserklärung.

Hausgeld oder Wohngeld – welches ist der richtige Begriff?

Beide Begriffe umschreiben den gleichen Sachverhalt und finden deshalb oft nebeneinander Verwendung. Wohngeld darf jedoch nicht mit der staatlichen Unterstützung verwechselt werden, die an Menschen aufgrund ihrer niedrigen Einkommensverhältnisse geht. Deshalb nutzen die Immobilienbüros Holzhausen den Begriff Hausgeld.

Was sind umlagefähige Kosten laut Hausgeldabrechnung?

Die in der Hausgeldabrechnung ausgewiesenen umlagefähigen Kosten können auf den Mieter, im Rahmen der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung, umgelegt werden. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Hausgeldabrechnung durch den WEG-Verwalter nach dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip erstellt wird. Die Betriebskostenabrechnung an die Mieter muss jedoch periodengerecht erstellt werden. Dies hat zur Folge, dass eventuell noch Abgrenzungsbuchungen für vorherige und nachfolgende Jahre zu erfolgen haben.

Umlagefähige Kosten laut Hausgeldabrechnung sind zum Beispiel:

• Wasser-/Heizkosten (Jahresverbrauch laut Heizkostenabrechnungen)
• Niederschlagswasser (laut Rechnung Wasserwerke)
• Allgemeinstrom (laut Rechnung Stromversorger)
• Hausmeister (Monatsrechnungen über Hausmeisterdienste und ggf. Treppenhausreinigung)
• Versicherung (Haftpflicht- und Gebäudeversicherung)
• Straßenreinigung (laut Stadtverordnung)
• Abfallbeseitigung (Entleerung von Restmüll, Biomüll und Grundpauschale laut Stadtverordnung)
• Servicepreis Abwasser (laut Rechnung Wasserwerke)
• Grundgebühr Wasseruhr (laut Verordnung und Rechnung Wasserwerke)

Was sind nicht umlagefähige Kosten laut Hausgeldabrechnung?

Die in der Hausgeldabrechnung ausgewiesenen nicht umlagefähigen Kosten müssen vom Eigentümer selbst getragen werden. Nicht umlagefähige Kosten laut Hausgeldabrechnung sind zum Beispiel:

• Instandhaltung (Reparaturen, Wartungen, Sanierung)
• Sonstige Kosten (Abnahmen, Kosten für Wiederholungsversammlungen, Gerichtskosten)
• Verwaltungsgebühren (entsprechend WEG-Vertrag)
• Instandhaltungsrücklage (Zuführung zur Rücklage für hohe anfallende Kosten, die in größeren Abständen vorgenommen werden, zum Beispiel bei Fassadenerneuerung)

Wer muss für Kosten der Vermietung aufkommen?

Kosten für Inserate in Zeitungen und im Internet werden vom Eigentümer der zu vermietenden Wohnung getragen. Aufgrund des in den neuen Bundesländern noch vorhandenen Mietermarktes wird auch die eventuell anfallende Maklercourtage üblicherweise durch den Eigentümer getragen.

Wie werden die Mieter gefunden?

Die Immobilienbüros Holzhausen nutzen neben den Möglichkeiten der eigenen Akquise und Suche nach neuen Mietern leistungsfähige Makler und arbeiten eng mit diesen zusammen. Über Inserate in Fachzeitschriften, der Tagespresse, bekannten Online-Plattformen sowie Werbung am Objekt werden neue Mieter gesucht.

Was wird unternommen, um eine sichere Vermietung zu gewährleisten?

Sobald Interesse an einer Wohnung besteht und der potentielle Mieter einen Mietvertrag abschließen möchte, wird von diesem ein Fragebogen ausgefüllt. Darin werden Informationen zusammengefasst, um sowohl die Bonität der Person als auch die soziale Verträglichkeit für das Objekt weitestgehend zu sichern. Der Fragebogen wird durch Lohn- und Gehaltsbescheinigungen sowie Personalausweiskopien ergänzt. Die Auskünfte werden standardgemäß durch die vertraglich gebundene Schufa geprüft oder es wird eine Anfrage bei der Creditreform gestellt. Sollten Unregelmäßigkeiten bei einer dieser Auskünfte auftauchen, wird von der Vermietung abgesehen.

Darf man als Eigentümer bei der Mieterfindung mitwirken?

Letztendlich ist die Entscheidung, ob ein Mieter in die Wohnung aufgenommen wird, Sache des Eigentümers. Daher wird dieser regelmäßig gefragt, ob der zu erwartende Mieter in das Bild passt, welches er sich für seine Eigentumswohnung vorstellt. Die Immobilienbüros Holzhausen sprechen Empfehlungen oder Bedenken aus. Die letzte Entscheidung hat allerdings immer der Wohnungseigentümer. Für den Fall einer Mietgarantie kann das Mitwirkungsrecht des Eigentümers vertragsgemäß reduziert sein.

Warum schwankt die „Mietauskehr“ ab und an, von Monat zu Monat, obwohl mein Mieter pünktlich zahlt?

Sofern keine weiteren Ausgaben anfallen, wird jeden Monat eine feste „Auskehr“ gezahlt. Das heißt, die Einnahme aus der Miete wird mit dem Hausgeld und den Verwaltergebühren verrechnet und der Rest an den Eigentümer „ausgekehrt“. In der Regel müssen jedoch über das Jahr verteilt noch andere Zahlungen, die das Sondereigentum betreffen, berücksichtigt werden. Unter anderem sind dies die quartalsweisen Ausgaben für Grundsteuer, anfallende Reparaturkosten oder Abnahme- und Übergabepauschalen für Wohnungen. Darüber hinaus können Guthabenbeträge aus WEG- und Mieter-Nebenkostenabrechnungen zu zusätzlichen Einnahmen führen. Auf das Jahr gesehen, kann es aus diesem Grund – auch bei ordnungsgemäßer Vermietung – immer wieder zu Schwankungen in den monatlichen „Mietauskehren“ kommen.

Im Mietpool ist dies ähnlich, allerdings kommt hier noch der Faktor Leerstand hinzu. Da alle Einnahmen und Ausgaben über die gesamte Mietpool-Gesellschaft abgerechnet werden, gehen die nicht eingenommenen Mieten zu Lasten der „Auskehr“ aller Gesellschafter. Das heißt: Ist eine Wohnung leer, wird die fehlende Einnahme auf die gesamte Gesellschaft verteilt und geht nicht nur zu Lasten des einzelnen Sondereigentümers. Näheres finden sie hierzu im Glossar unter dem Stichwort „Mietpool“.

Wir haben unseren Mandanten eine Internetplattform eingerichtet. Über diese können die Auswertungen des jeweiligen Monats heruntergeladen und somit die Ursachen für etwaige Schwankungen konkret dargestellt werden.

Mein Mieter bezahlt zum 16. des laufenden Monats seine Miete, am 20. wird ausgekehrt, wieso bekomme ich aber in diesem Monat kein Geld?

Zur Sicherstellung eines planmäßigen Arbeitsablaufs werden in unserem Haus zweimal im Monat die Kontoauszüge der Banken elektronisch eingelesen. Daraus ergibt sich, dass auch die Buchungskreisläufe dementsprechend stattfinden und sowohl Überweisungen als auch Gutschriften für den jeweils zurückliegenden Zeitraum erfasst werden. Die Einlesung der elektronischen Kontendaten erfolgt zum 3. Werktag (regulärer Mieteingangstag) und zum 15. des Monats (evtl. abweichende Vereinbarungen/ Karenzzeit). Daher können alle Zahlungen, die nach diesem Datum eingehen, nicht erfasst werden. Diese Beträge werden erst im darauffolgenden Monat berücksichtigt. Unabhängig hiervon wird im Rahmen unseres Mahnwesens dafür gesorgt, dass die vertraglich vereinbarten Zahlungsfristen künftig auch eingehalten werden. Der Mieter wird durch uns immer auf seine Bringpflicht und die rechtliche Lage (Mieteingang spätestens zum 3. Werktag des Monats) hingewiesen und angemahnt.